|
 |
|
|
|
จำนวนผู้เข้าชม = 505 ครั้ง |
| หัวข้อข่าว: |
อสังหาฯปักกิ่งปรับโฉมคึกคักรับโอลิมปิค |
| ข้อความข่าว: |
-
กรุงเทพธุรกิจ 21 เมษายน พ.ศ. 2551 11:24:00
เหลือเวลาอีกเพียง 109 วัน ก่อนการแข่งขันโอลิมปิคเกมส์ประจำปี 2551 ที่ปักกิ่งจะเริ่มต้นขึ้น บริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้จัดทำรายงานฉบับพิเศษขึ้นในชื่อ Accelerating Towards a New Beijing (เร่งปรับโฉมปักกิ่ง) โดยเป็นการนำเสนอผลจากการเป็นเจ้าภาพจัดกีฬาโอลิมปิคของจีนที่มีต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปักกิ่ง และสิ่งที่จะเหลือไว้หลังการแข่งขันกีฬาสิ้นสุดลง
กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : นับตั้งแต่ปี 2544 ที่ปักกิ่งได้รับการประกาศให้ผ่านการคัดเลือกให้เป็นสถานที่จัดการแข่งขันกีฬาโอลิมปิคประจำปี 2551 ได้มีการทุ่มงบประมาณ 41,000 ล้านดอลลาร์หรือราว 1.3 ล้านล้านบาทในการปรับโฉมกรุงปักกิ่ง ซึ่งรวมถึงการลงทุนในการปรัปปรุงสิ่งแวดล้อมและขยายโครงข่ายระบบสาธารณูปโภค โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อเปลี่ยนแปลงปักกิ่งไปในทางที่ดีขึ้นอย่างถาวรและให้สามารถรองรับการขยายตัวของประชากรและเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไปในอนาคต
นายเดวิด แฮนด์ กรรมการผู้จัดการโจนส์ แลง ลาซาลล์ประจำกรุงปักกิ่งกล่าวว่า เมื่อเทียบกับ 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ปักกิ่งในปัจจุบันได้เปลี่ยนแปลงไปจนแทบจำไม่ได้ การพัฒนาและการลงทุนของทั้งจากภาครัฐฯ และเอกชน ได้เปลี่ยนโฉมการพัฒนาเมืองของกรุงปักกิ่ง และสิ่งที่การแข่งขันโอลิมปิคจะทิ้งไว้เบื้องหลัง จะมีส่วนสำคัญในการสร้างเสริมความสำเร็จให้กับปักกิ่งในทศวรรษหน้าและต่อๆ ไป
นักวิเคราะห์บางรายมองว่า การเป็นเจ้าภาพโอลิมปิค อาจกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของปักกิ่ง มีการเติบโตอย่างรวดเร็วจนนำไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ในความเป็นจริง การเป็นเจ้าภาพจัดการแข่งขันและปัจจัยหลักๆ ที่ผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัว อาจมีส่วนเกี่ยวข้องเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ทั้งนี้ ผลที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวน่าจะเป็นบวก เนื่องจากการขยายระบบสาธารณูปโภคได้ทำให้เกิดย่านการค้าใหม่ๆ และรองรับการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยย่านชานเมือง ความพยายามในการปรับปรุงสิ่งแวดล้อมยังทำให้ปักกิ่งกลายเป็นเมืองที่น่าอยู่และเหมาะสำหรับการเป็นที่ตั้งของสถานประกอบการทางธุรกิจมากขึ้น
นายเบน คริสเตนเซ่น ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ประจำกรุงปักกิ่งกล่าวว่า รัฐบาลจีนได้พยายามปรับปรุงโฉมของปักกิ่ง ด้วยการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่มีคุณภาพในย่านการค้าสำคัญๆ ของปักกิ่ง ไม่ว่าจะโดยการเร่งอนุมัติการขออนุญาตลงทุนและการก่อสร้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ได้นำไปสู่การขยายตัวอย่างรวดเร็วของโครงการศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัยระดับหรูหรา ซึ่งนับเป็นพัฒนาการที่ดีสำหรับปักกิ่ง
อย่างไรก็ดี การขยายตัวที่รวดเร็วของโครงการต่างๆ เหล่านี้ มีแนวโน้มที่จะสร้างสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ทันทีที่การแข่งขันกีฬาโอลิมปิคปิดฉากลง แต่ในระยะต่อไปเชื่อว่าความต้องการหรือดีมานด์ จะสามารถขยายตัวขึ้นมารองรับซัพพลายในตลาดได้ เนื่องจากปักกิ่งกำลังได้รับความสนใจจากบริษัทต่างๆ มากขึ้น ในฐานะการเป็นที่ตั้งสำนักงาน
ในส่วนของศูนย์การค้าระดับหรู คาดว่าการขยายตัวของจำนวนประชากร และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อยู่ในเกณฑ์ดี จะยังคงสามารถรองรับการขยายตัวของศูนย์การค้าใหม่ๆ ได้ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรู คาดว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการทั้งสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่เอ งและผู้ซื้อเพื่อการลงทุน จะเห็นได้ว่า ปัจจัยเกื้อหนุนตลาดทั้งหมดที่กล่าวมานี้ มีความสัมพันธ์น้อยมากกับการจัดการแข่งขันกีฬาโอลิมปิค และจะยังคงมีอยู่ต่อไปหลังโอลิมปิคเสร็จสิ้นลง
ดังนั้น เชื่อว่า ซัพพลายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการก่อสร้างขึ้นอย่างมากมายในระหว่างก่อนเปิดการแข่งขันโอลิมปิค จะมีความต้องการเข้ามารองรับต่อไปในระยะปานกลางถึงระยะยาว
สำนักงาน-ศูนย์การค้า-เฮ้าส์ซิ่งโต
ในปี 2550 และ 2551 ซัพพลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูของปักกิ่งได้มีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยคาดว่า ภาคธุรกิจอาคารสำนักงานมีปริมาณขยายตัวเพิ่มขึ้น 52% ภาคธุรกิจศูนย์การค้า 89% และภาคที่อยู่อาศัย 58% อย่างไรก็ดี การขยายตัวของซัพพลายดังกล่าว ตั้งอยู่บนฐานเดิมซึ่งไม่ได้มีซัพพลายในตลาดระดับหรูอยู่ก่อนมากนัก ซึ่งต่างจากตลาดระดับกลางและระดับล่างซึ่งมีฐานใหญ่กว่า แต่กระนั้น การขยายตัวของซัพพลายในตลาดระดับหรูถือว่า อยู่ในอัตราที่สูง ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะนำไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้ในระยะสั้นๆ หลังปิดการแข่งขันโอลิมปิค แต่คาดว่าดีมานด์จะขยายตัวเข้ามารองรับซัพพลายในตลาดได้มากในระหว่างปี 2553 ถึง 2554 ซึ่งเป็นระยะที่จะไม่มีการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ เสร็จเพิ่มขึ้นอีก
ในระหว่างที่ภาคการก่อสร้างกำลังขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะนี้ มีข้อที่น่าสังเกตหลายประการ ดังนี้ "คุณภาพสูงขึ้น" โดยก่อนปี 2550 ปัญหาใหญ่ของปักกิ่งคือการขาดแคลนอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าที่มีคุณภาพมาตรฐานสากล ซึ่งทำให้บริษัทต่างๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน และผู้ประกอบการค้าปลีกที่เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า มีข้อจำกัดเกี่ยวกับแผนการขยายธุรกิจ แต่ระหว่างปี 2550-2551 ทางเลือกมีเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรดเอเสร็จใหม่เพิ่มขึ้น 10 อาคารและศูนย์การค้าใหม่ 11 โครงการ
"ดีมานด์สูงเกินคาด" เคยมีการคาดการณ์กันว่า การที่มีอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าใหม่ๆ สร้างเพิ่มขึ้นมากในปี 2550 จะส่งผลให้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพิ่มสูงขึ้นและอัตราค่าเช่าปรับตัวลดลง แต่ในความเป็นจริง ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานกลับยังคงปรับตัวขึ้นไปได้มากถึง 17.8% ในขณะที่พื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยในตลาดขยับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
ทั้งนี้ สาเหตุหลักมาจากการที่คุณภาพของอาคารใหม่ ดีขึ้นกว่าอาคารที่มีอยู่เดิม ประกอบกับ มีการอั้นตัวของดีมานด์จากบริษัทผู้เช่า โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ที่ต้องการขยายการใช้พื้นที่สำนักงาน แต่ไม่สามารถทำได้ก่อนหน้านี้ เนื่องจากอาคารคุณภาพเหมาะสมที่มีอยู่เดิม มีพื้นที่ไม่เพียงพอ การที่มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในปักกิ่งมากถึง 1.3 ล้านตารางเมตรในปีที่ผ่านมา จึงเป็นการเปิดโอกาสให้บริษัทผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นในการย้ายไปอยู่อาคารใหม่ หรือขยายการใช้พื้นที่ รวมถึงการอัพเกรดไปอยู่ในอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น ในส่วนของผู้ประกอบการค้าปลีก พบว่า มีการจองพื้นที่เช่าล่วงหน้าในโครงการศูนย์การค้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขยายสาขาใหม่ๆ ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่สามารถทำได้เนื่องจากซัพพลายขาดแคลน
รองรับผู้บริโภค 1.3 พันล้านคน
การเป็นเจ้าภาพจัดการแข่งขันโอลิมปิค ทำให้บริษัทธุรกิจข้ามชาติและผู้ประกอบการค้าปลีกแบรนด์หรู มีโอกาสเข้าถึงประชากรจำนวนมหาศาลของจีน โดยคาดว่า จะมีผู้ชมการแข่งขันทางทีวีสูงเป็นประวัติการณ์ นอกจากนี้ มีบริษัททั้งของจีนและต่างชาติมากกว่า 50 บริษัททำสัญญากับคณะกรรมการจัดการแข่งขันโอลิมปิคปักกิ่ง หรือ Beijing Olympic Organising Committee (BOCOG) เพื่อเป็นสปอนเซอร์ หุ้นส่วน หรือซัพพลายเออร์อย่างเป็นทางการสำหรับการจัดการแข่งขันโอลิมปิกครั้งนี้
บางบริษัทยอมจ่ายมากถึง 200 ล้านดอลลาร์หรือประมาณ 6,400 ล้านบาทเพื่อการณ์นี้ ซึ่งการลงทุนดังกล่าวเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้บริษัทข้ามชาติเหล่านี้บางรายที่ยังไม่ได้เปิดสำนักงานสาขา เร่งการเปิดสำนักงานให้เร็วยิ่งขึ้น ในส่วนของผู้ประกอบการค้าปลีกแบรนด์หรูและบริษัทผู้จำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภค พบว่า มีความต้องการสูงที่จะใช้โอกาสนี้ในการแนะนำสินค้าของตนเองให้เป็นที่รู้จักในหมู่ผู้บริโภคที่มีจำนวนมหาศาลในจีน
การขยายระบบขนส่งมวลชนในปักกิ่ง เป็นความเปลี่ยนแปลงหนึ่งที่จะมีผลต่อพัฒนาการของเมืองในอนาคตในวงกว้างและมีอิทธิพลอย่างมากต่อการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปักกิ่ง ดังนี้
ระบบรถไฟฟ้าใต้ดินใหม่ๆ จะช่วยเพิ่มจำนวนผู้สัญจรไปมาในบริเวณสถานีขึ้นลงตามจุดต่างๆ อีกทั้งยังช่วยเชื่อมโยงให้มีการเข้าถึงสู่ทำเลอื่นๆ ซึ่งจะช่วยให้การเข้าถึงโครงการศูนย์การค้าใหม่ๆ เป็นไปได้ง่ายขึ้น และช่วยเสริมศักยภาพของศูนย์การค้าให้มีมูลค่าและค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น
การขยายโครงระบบขนส่งมวลชน เข้าไปในทำเลชานเมืองใหม่ๆ มากขึ้น จะช่วยเปิดโอกาสให้มีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านั้นมากขึ้น ซึ่งนอกจากจะเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกกว่าแล้ว ยังเป็นการสร้างแรงจูงใจให้มีการกระจายตัวของประชากรออกจากใจกลางปักกิ่งได้มากขึ้น
เส้นทางรถไฟใต้ดินใหม่ๆที่ตัดเข้าไปในย่านธุรกิจการค้าที่มีอยู่เดิมจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้กับสถานีขึ้นลง และทำให้พนักงานบริษัทที่อยู่ในอาคารสำนักงานต่างๆ ในบริเวณใกล้เคียงสามารถเดินทางได้สะดวกขึ้น ซึ่งคาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้มีการใช้รถยนต์ส่วนตัวน้อยลง ตามมาด้วยมลภาวะที่ลดลงด้วย
การจัดการแข่งขันโอลิมปิค เน้นการให้ความสำคัญอย่างชัดเจนเกี่ยวกับประเด็นเรื่องสิ่งแวดล้อม ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของปักกิ่งตอบรับกับเรื่องนี้ได้ดี ดังจะเห็นตัวอย่างจากการมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานที่เน้นการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อมขึ้นเป็นอาคารแรกในปักกิ่งในปลายปีที่ผ่านมา โดยให้ชื่อว่า อาคารเซ็นจูรี พรอสเพอร์ เซ็นเตอร์ อีกอาคารที่มีกำหนดจะสร้างเสร็จในเดือนกรกฎาคมปีนี้ คืออาคารเวิลด์ ไฟแนนเชียล เซ็นเตอร์ คาดว่าทั้งสองอาคารนี้จะได้รับการรับรองจาก The United States Green Building Council ซึ่งเป็นสถาบันตรวจสอบมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมในสหรัฐอเมริกา
ในส่วนของภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ได้เริ่มมีการเสริมแนวคิดเกี่ยวกับการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อมด้วยเช่นกัน ถึงแม้ว่าอาจจะยังไม่ประสบความสำเร็จได้ง่ายนักในระยะแรกเนื่องจากต้องใช้เวลาในการสร้างจิตสำนึกให้กับคนโดยทั่วไปให้เห็นถึงความสำคัญเกี่ยวกับประเด็นนี้ นายคริสเตนเซ่นกล่าวว่า ในขณะนี้ ดูเหมือนว่า จุดขายที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยในปักกิ่งให้ความสำคัญ จะเป็นเรื่องของสภาพแวดล้อมที่ดีต่อสุขภาพมากกว่าประเด็นเรื่องการอนุรักษ์พลังงาน
นอกเหนือจากปักกิ่งแล้ว ยังมีการพิจารณาเมืองอื่นๆ อีกหลายเมืองเพื่อร่วมรองรับการจัดการแข่งขันในครั้งนี้ ได้แก่ ฉิงเต่า ฉินหวงเต่า เซินหยาง เซี่ยงไฮ้ และฮ่องกง ซึ่งในบางกรณีมีความจำเป็น อาทิ การเลือกเมืองฉิงเต่า เพราะมีทำเลติดชายฝั่งทะเลสำหรับรองรับกีฬาทางน้ำบางประเภท แต่ในบางกรณี ก็เพื่อกระจายความสำคัญให้กับเมืองอื่นๆ ให้ได้รับความสนใจด้วย
เมืองหลักๆ ของจีน เช่น ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ เป็นที่รู้จักในระดับโลก แต่ในขณะเดียวกันยังมีเมืองใหญ่อีกหลายเมืองที่ไม่เป็นที่คุ้นหูสำหรับประชาคมโลก ดังนั้น การเป็นเจ้าภาพจัดการแข่งขันกีฬาโอลิมปิคในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่จะช่วยโปรโมทให้เมืองต่างๆ เหล่านี้ เป็นที่รู้จักในระดับโลกมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังทำให้มีการกระจายการลงทุนและการพัฒนาในเมืองเหล่านี้ด้วย เนื่องจากรัฐบาลได้มีความพยายามในการพัฒนาระบบสาธารณูปโภครวมถึดำเนินมาตรการด้านสิ่งแวดล้อมควบคู่ไปด้วยก่อนถึงเดือนสิงหาคมนี้
http://www.bangkokbiznews.com/2008/04/21/WW62_6201_news.php?newsid=249877
|
| |
|
|
|
