|
 |
|
|
|
จำนวนผู้เข้าชม = 481 ครั้ง |
| หัวข้อข่าว: |
นักประเมินติงมาตรการภาษีอสังหาฯแก้ไม่ถูกจุด |
| ข้อความข่าว: |
-
กรุงเทพธุรกิจ 3 เมษายน พ.ศ. 2551 13:50:00
โสภณ พรโชคชัย
นักประเมิน ติงมาตรการลดภาษีอสังหาฯผิดจังหวะ เหตุอสังหาฯไม่ได้ซบเซา ยังคงเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ แนะแนวทางที่เหมาะสมรัฐควร หัน
มาส่งเสริมบ้านมือสอง และสร้างความเชื่อมั่นนักลงทุน ไม่ใช่เน้นกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯเป็นหลัก
กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และ อุปนายกสมาคมอสังหาริม
ทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thailand) กล่าวว่า ได้ทำหนังสือลงวันที่ 1 เม.ย.2551 เรื่อง ขอเสนอมาตรการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อ
ประโยชน์ต่อประชาชนเป็นที่ตั้ง นำเสนอต่อนายสมัคร สุนทรเวช นายกรัฐมนตรี โดยอ้างถึง มติคณะรัฐมนตรี เรื่องมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและ
ฟื้นฟูเศรษฐกิจ 4 มีนาคม 2551 และปาฐกถาพิเศษของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรี แสดงความไม่เห็นด้วยในมาตรการสนับ
สนุนและฟื้นฟูเศรษฐกิจของรัฐ โดยเฉพาะในมาตรการลดภาษีด้านอสังหาริมทรัพย์
รัฐเข้าใจผิดกระตุ้นไม่ตรงจุด
นายโสภณ ระบุว่า ตามที่รัฐบาลได้ออกมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นฟื้นฟูเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว พบว่ามีจุดอ่อนของมาตรการอยู่บางส่วน
จึงขอเสนอความเห็น ต่อแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยถือเอาประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง ดังนี้ ค่อ 1. ความเข้าใจผิดที่นำไปสู่
การออกมาตรการ โดยเฉพาะความเข้าใจผิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงจนต้อง กระตุ้นเพื่อฟื้นฟู แต่ความจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลัง
เฟื่องฟู ทั้งนี้จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs) ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินพบว่า
เมื่อปี 2550 แม้มูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า (เกือบ 1.9 แสน
ล้านบาท) แต่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มขึ้นจาก 66,118 เป็น 81,364 หน่วย
ในส่วนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มหาชนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 230,462 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 255,113 ล้านบาท
แม้กำไรสุทธิจะลดลงเนื่องจากต้นทุนขายที่เพิ่มขึ้น แต่ส่วนแบ่งของกำไรขั้นต้นยังเป็น 22% เมื่อเทียบกับปี 2549 ที่ 21% และดัชนีตลาด
หสักทรัพย์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ไม่ได้แสดงว่าเกิดการตกต่ำห รือเกิดวิกฤติแต่ประการใด ยิ่งกว่านั้นในปี 2550 ยังมีการเติบโต
เพิ่มขึ้น
ประการต่อมา ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เป็น เสาหลักของเศรษฐกิจไทย จึงให้ความสำคัญเกินจริงจนคาดหวังจะใช้ช่วยกระตุ้น
เศรษฐกิจโดยพึ่งพาการส่งออกเป็นด้านรอง แต่ความจริงแล้ว ในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ณ ปี 2549 เป็นผลผลิตในส่วนของ
ภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 3.9% และหากรวมกับภาคการก่อสร้างอีก 2.4% ก็เป็นเพียง 6.3% ของ GDP เท่านั้น เสาหลัก ของเศรษฐกิจไทยที่แท้
คือ ผลผลิตในภาคอุตสาหกรรม ภาคการค้า ภาคการขนส่งโทรคมนาคม และภาคการเกษตร ซึ่งมีส่วนใน GDP ถึง 39.2%, 13.8%, 10.1% และ 8
.9% ตามลำดับ
"ผมเชื่อว่ารัฐบาลอาจได้ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง" นายโสภณ กล่าวพร้อมอ้างอิง ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ที่ว่า หากรวม
Linkage Industry (อุตสาหกรรมต่อเนื่อง) ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจมีส่วนแบ่งถึง 20% ของ GDP โดยเข้าใจว่าหากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ย่อมมี
การซื้อวัสดุก่อสร้าง มีกิจกรรมกู้ยืม ฯลฯ ต่อเนื่องกันไป แต่ในความเป็นจริง ทุกวันนี้ หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ก็ยังมีความต้องการวัสดุก่อ
สร้างจากการก่อสร้างในส่วนอื่น ของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รวมถึงการส่งออกวัสดุก่อสร้าง และหากผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อบ้านมือสองราคาถูก ก็ยัง
ต้องตกแต่งต่อเติมบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้เงิน ฯลฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่องเช่นเดิม
นอกจากนี้ ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ความจริงอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจต่างหาก
ในหนังสือเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่กระผมนำเสนอต่อรัฐบาล ฯพณฯ พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 นายโสภณ ได้
ชี้ว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็หาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์สินอื่น) ไว้ใช้สอย
และลงทุน แต่หากเศรษฐกิจไม่ดี ก็มักขายทิ้ง (liquidate) เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายหรือใช้หนี้ เป็นต้น
สหรัฐอเมริกาใช้การส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทย พบว่าครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีส่วน
แบ่งสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว และนพ.สุรพงษ์ ได้กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ อาจช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีส่วนแบ่งใน GDP
เพิ่มจาก 6.3% เป็น 6.5-6.7% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีนัยสำคัญ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
การที่เศรษฐกิจเติบโตในสมัยรัฐบาล ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร ไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่าง
ใด แต่เป็นเพราะประเทศไทยในช่วงปี 2545-2547 มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่สูงเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมที่ขยายตัวถึง 7.
1%, 10.7% และ 8.2% ในช่วงดังกล่าว ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเพียง 4.9%, 4.9% และ 6.6% ในช่วงเวลาเดียวกัน
นอกจากนี้ในช่วงปี 2546-2548 การขยายตัวของภาคส่งออกสูงถึง 13.8%, 17.9% และ 13.1% ตามลำดับ ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึง
เป็นหนทางทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง และประชาชนก็จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินอื่นตามมาโดยไม่จำเป็นต้องกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์
ที่ปลายเหตุ
ติงมาตรการไม่เหมาะสม
นายโสภณ ยังระบุด้วยว่า มาตรการที่ประกาศใช้นั้นไม่เหมาะสม โดยมีรายละเอียดเพื่อขอให้นายกรัฐมนตรีพิจารณา คือ การลดอัตราภาษีธุรกิจ
เฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตรา 3% เป็นอัตรา 0.1% สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร
ทั้งนี้ เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน 1 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ ข้อนี้เท่ากับเป็น
การส่งเสริมการเก็งกำไรระยะสั้น ซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม แต่อาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจพัฒนาที่ดินได้ ในกรณีนักเก็งกำไรทิ้ง
เงินดาวน์ ภาษีธุรกิจเฉพาะมีไว้เพื่อการปรามการเก็งกำไร จึงไม่ควรยกเลิก
ปกติในกรณีการใช้บริการนายหน้า ผู้ซื้อ-ขายก็มักจ่ายค่าธรรมเนียมประมาณ 3% โดยตลาดก็สามารถยอมรับค่าธรรมเนียมนี้ เพราะเป็นการ
อำนวยความสะดวก ดังนั้นการที่ต้องเสียภาษีเพียง 3% จึงไม่ควรจะเป็นภาระสำหรับประชาชน นอกจากนี้ ประเทศไทยก็ยังไม่มีภาษีมรดก และ
ภาษีทรัพย์สินให้เป็นภาระเพิ่มเติมแก่ประชาชนแต่อย่างใด
ส่วน การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานไปให้
เหลือเพียง 0.01% สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อนี้เท่ากับว่าทางราชการต้องให้บริการแบบ ขาดทุน เพราะบ้านใน
เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61 ล้านบาทต่อหน่วย หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 261 บาท
เท่านั้น อาจไม่คุ้มค่าดำเนินการของทางส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง
การลดการเรียกเก็บค่าธรรมข้างต้น ดำเนินการแต่เฉพาะในโครงการจัดสรร อาคารชุดหรืออาคารสำนักงานเท่านั้น โดยไม่รวมที่ดินเปล่าใน
โครงการจัดสรร และไม่รวมส่วนการจดทะเบียนขายฝาก โอนชำระหนี้ และโอนชำระหนี้จำนองของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร จึงเท่ากับ
เป็นการเน้นการส่งเสริมโครงการจัดสรรใหม่ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่นจะไม่ได้รับประโยชน์
โดยสรุปแล้วมาตรการทางด้านภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินซื้อของประชาชนขึ้อยู่กับราคา
ทำเลและความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นสำคัญ ไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษี 3% ซึ่งเสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สิน
ประมาณ 1.0% ของมูลค่าทุกปี "ผมเห็นว่ารัฐบาลควรส่งเสริมให้ประชาชนทำหน้าที่พลเมืองดี ด้วยการเสียภาษีเพื่อพัฒนาชาติ" นายโสภณ กล่าว
ช่วยผู้ขายมากกว่าผู้ซื้อ
การลดภาษีนี้ช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อทรัพย์สินได้เพียงเล็กน้อย แต่ช่วยผู้ขายทรัพย์สินได้มาก เพราะปกติผู้ขายเป็นผู้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนค่า
ธรรมเนียมโอน ผู้ขายก็มักให้ผู้ซื้อร่วมรับผิดชอบด้วยครึ่งหนึ่ง การลดภาษีนี้ยังทำให้ทางราชการขาดรายได้เพื่อนำไปพัฒนาประเทศจำนวน
มหาศาล จะเห็นได้ว่าในปีงบประมาณ 2550 กรมที่ดินจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมได้ประมาณ 50,000 ล้านบาท และถ้าไม่มีการลดค่า
ธรรมเนียมนี้ น่าจะเก็บได้อีก 60,000 ล้านบาทในปี 2551
อนึ่งรัฐบาลไม่ควรกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่มีแนวโน้มวิกฤติ เพราะหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการเหล่านี้มาใช้ ดังนั้น
หลังพ้นกำหนด 1 ปีตามประกาศแล้ว รัฐบาลไม่ควรต่ออายุหรือนำมาตรการข้างต้นกลับมาใช้อีกต่อไป และนโยบายในอนาคตควรจะให้เกิด
ประโยชน์ต่อประชาชนอย่างทั่วหน้า ไม่ใช่จำกัดเฉพาะอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่จดทะเบียนการโอนตามวัตถุประสงค์เฉพาะเท่านั้น
แนะส่งเสริมขายบ้านมือสอง
นายโสภณ ยังได้เสนอแนะแนวทางดำเนินการ ต่อรัฐบาลเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค หรือประชาชนส่วนใหญ่ ประกอบด้วย การส่งเสริมการขาย
บ้านมือสอง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยราว 4 ล้านหน่วย จึงมีบ้านมือสองที่รอการขายอยู่จำนวนมาก และยังมีอาคารสร้าง
ค้างจำนวนมหาศาล ทรัพย์จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน รวมทั้งทรัพย์ของกรมบังคับคดีอีกนับแสนรายการ รวมมูลค่านับแสน
ล้านบาท สถาบันการเงินต่างยินดีขายทรัพย์เหล่านี้ในราคาต่ำเพื่อลดภาระในการสำรองหนี้ และการส่งเสริมให้คนย้ายเข้าอยู่บ้านมือสองที่ว่างอยู่
ย่อมช่วยทำให้เกิดความเป็นชุมชนที่สามารถดูแลให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น
ทรัพย์สินเหล่านี้โดยเฉพาะทรัพย์จากธนาคา รหรือกรมบังคับคดีอาจขายต่ำกว่าราคาในท้องตลาด ประมาณ 20-30% ประชาชนผู้ซื้อบ้านย่อมจะ
ได้ประโยชน์มากกว่าการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพียง 3% เงินที่ประชาชนประหยัดได้นี้ ก็สามารถนำไปจับจ่ายใช้สอยก่อให้เกิดการหมุน
เวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้างได้อีกมหาศาล รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการนำทรัพย์สินเหล่านี้ออกมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ
เร่งกระตุ้นความเชื่อมั่น
การเสริมความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง ด้วยการสร้างความมั่นใจให้กับ
ผู้บริโภคว่าเมื่อซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านจริงตามพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account)
อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาในลักษณะที่ไม่บังคับใช้ แต่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงใช้ Escrow Account ตามใจสมัคร แม้ผู้ซื้อ
บ้านต้องการทำ Escrow Account แต่หากผู้ประกอบการไม่ยินดี ก็ไม่อาจทำได้
การปรับใช้ Escrow Account อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ถือเป็นการให้หลักประกันแก่ผู้บริโภคตามมาตรฐานสากลของระบบการ
ซื้อขายโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรเคร่งครัดให้ถือปฏิบัติโดยทั่วหน้า
การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชนและทางด่วน ซึ่งถือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง และจะมีผล
ในระยะยาว เป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา และทำให้เกิดการใช้จ่ายงบประมาณเพื่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นทุนของประเทศใน
อนาคต ซึ่งต่างจากการกระตุ้นการใช้สอยของปัจเจกบุคคลเท่านั้น
ดันรถไฟฟ้าช่วยลดต้นทุน
นายโสภณ เคยนำเสนอข้อมูลว่า ต้นทุนค่าขนส่งของไทยสูงถึง 19% ของ GDP ซึ่งสูงมาก ประเทศไทยจึงใช้น้ำมันถึง 38% ไปในการเดินทาง-
ขนส่ง (ในขณะที่ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกาใช้เพียง 25% และ 27%) ในขณะที่ประเทศไทยมีทางด่วนเพียง 450 กิโลเมตร มีรถไฟเพียงระยะทาง 4,
129 กิโลเมตรและมีรถไฟฟ้าในระยะทางเพียง 43 กิโลเมตรเท่านั้น การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคจึงจะช่วยพัฒนาชาติ โดยช่วยลดความสูญ
เสียจากระบบคมนาคมขนส่งที่ขาดประสิทธิภาพ เป็นกระตุ้นความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศ
อย่างไรก็ตามการสร้างรถไฟฟ้าไปชานเมือง อาจมีข้อจำกัดสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ก็คือค่าโดยสาร สำหรับเส้นทางระยะสั้นในปัจจุบัน ค่าโดยสารยัง
เป็นเงินประมาณ 40 บาท หากมีรถไฟฟ้าไปชานเมืองไกล ๆ อาจเสียค่าบริการนับร้อยบาทต่อเที่ยว อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถรับภาระค่าใช้
จ่ายนี้ได้ ส่งผลให้รถไฟฟ้าดังกล่าวอาจมีผู้ใช้บริการน้อย และไม่อาจดำเนินการได้จริง ดังนั้นรัฐบาลจึงควรพัฒนารถไฟฟ้าในเขตเมืองมากกว่า
การทำให้กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นขึ้น เพื่อประหยัดต้นทุนในการเดินทาง จะทำให้กรุงเทพมหานครไม่ขยายออกสู่ชานเมืองอย่างไม่มีที่
สิ้นสุด และในอีกทางหนึ่งก็ควรพัฒนาทางด่วนออกสู่ชานเมือง เพราะบนทางด่วนยังสามารถให้บริการรถประจำทาง ซึ่งมีค่าโดยสารถูกว่ารถไฟฟ้า
การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองในปัจจุบันล้วนเกิดจากการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญโดยเฉพาะในภาค
อุตสาหกรรม ดังนั้นรัฐบาลควรสนับสนุนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างงานในประเทศและการผลิตสินค้าเพื่อการส่งออก โดยเชิญนักลง
ทุนต่างชาติมาลงทุนโดยให้เช่าที่ดินระยะยาวในราคาถูก ภูมิภาคเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทยที่มีการเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤติปี 2540 ก็
เป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออกสำคัญของประเทศนั่นเอง
http://www.bangkokbiznews.com/2008/04/03/WW62_6201_news.php?newsid=245060
|
| |
|
|
|
